Eine hohe Angebotsmiete sagt noch nicht, welche Miete für eine Wohnung rechtlich zulässig ist. Der Münchner Mietspiegel hilft, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen und eine Mieterhöhung nachzuvollziehen. Entscheidend sind die konkrete Wohnung und die jeweils anwendbaren gesetzlichen Regeln.
Stand 29. Oktober 2026: Die Stadt veröffentlicht weiterhin den Mietspiegel für München 2025. Eine eigenständige amtliche Ausgabe „Münchner Mietspiegel 2026“ wird auf der städtischen Übersichtsseite nicht geführt. Wer 2026 seine Miete prüft, sollte deshalb die aktuell bereitgestellten Unterlagen verwenden.
Welche Aussage der Münchner Mietspiegel erlaubt
Der Mietspiegel 2025 wurde vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Die Stadt nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro je Quadratmeter. Dieser Durchschnitt ist kein pauschaler Preis für jede Münchner Wohnung. Er ersetzt weder die Berechnung für das einzelne Objekt noch die Prüfung einer konkreten Mietforderung.
Angebotsmieten aus Immobilienportalen und ortsübliche Vergleichsmieten sind unterschiedliche Größen. Nach § 558 Absatz 2 BGB zählen für die Vergleichsmiete übliche Entgelte für vergleichbaren Wohnraum, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder geändert wurden. Betriebskostenänderungen bleiben dabei außer Betracht. Eine Sammlung aktueller Inserate bildet diese gesetzliche Grundlage nicht ab.
Für welche Wohnungen der Mietspiegel gedacht ist
Der unmittelbare Anwendungsbereich betrifft frei finanzierte Mietwohnungen im Münchner Stadtgebiet. Für preisgebundene Wohnungen, Gewerberäume sowie Studierenden- und Jugendwohnheime gilt er nicht. Bei möblierten Wohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und weiteren Sonderfällen ist er nicht unmittelbar anwendbar. Das betrifft auch Wohnungen unter 20 und über 160 Quadratmetern.
Die vollständigen Ausschlüsse stehen in den amtlichen Grundlagen zum Mietspiegel. Bei nicht unmittelbar erfassten Objekten kommt eine Orientierung am Mietspiegel in Betracht; eine unveränderte Übernahme des Ergebnisses als belastbarer Nachweis ist damit nicht verbunden.
So prüfen Sie die Miete Ihrer Wohnung
Beginnen Sie mit dem Mietvertrag und dem offiziellen Online-Rechner der Stadt. Halten Sie die Angaben zur Wohnung bereit und dokumentieren Sie, welche Merkmale Sie eingegeben haben. So lässt sich später erkennen, ob eine Abweichung auf einer anderen Bewertung oder auf einem Eingabefehler beruht.
- Anwendungsbereich prüfen. Stellen Sie zuerst fest, ob Ihre Wohnung unmittelbar vom Mietspiegel erfasst wird.
- Mietbestandteile trennen. Vergleichen Sie die Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizkosten und gesonderte Entgelte etwa für einen Stellplatz gehören nicht ungeprüft in diesen Vergleich.
- Wohnungsdaten belegen. Nutzen Sie Vertragsunterlagen, eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung und Nachweise zur Ausstattung. Klären Sie widersprüchliche Angaben vor der Berechnung.
- Amtliche Vorgaben verwenden. Übernehmen Sie die Wohnlage und die Merkmalsdefinitionen aus den offiziellen Unterlagen. Ein beliebter Stadtteil rechtfertigt keinen frei erfundenen Zuschlag.
- Ergebnis sichern. Speichern Sie die Berechnung zusammen mit Datum und Eingaben. Prüfen Sie anschließend getrennt, welche rechtlichen Grenzen für Ihren Vertrag gelten.
Rechenbeispiel: Bei 1.050 Euro Nettokaltmiete und 70 Quadratmetern beträgt die Vertragsmiete 15 Euro je Quadratmeter. Dieser Rechenschritt stellt lediglich die Vergleichbarkeit her. Ob 15 Euro zulässig sind, ergibt sich daraus noch nicht.
Wann eine Mieterhöhung im bestehenden Vertrag zulässig ist
Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten die Voraussetzungen des § 558 BGB. Zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, muss die Miete grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden hierbei nicht berücksichtigt.
Zusätzlich gilt in München bei Erhöhungen nach § 558 die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. München ist in der geltenden bayerischen Mieterschutzverordnung aufgeführt. Vergleichsmiete und Kappungsgrenze müssen gemeinsam eingehalten werden; die niedrigere Grenze begrenzt die Erhöhung.
Beispiel: Beträgt die maßgebliche Ausgangsmiete 1.000 Euro und gab es im relevanten Zeitraum keine anzurechnenden Erhöhungen, erlaubt die Kappungsgrenze höchstens 1.150 Euro. Liegt die zutreffende Vergleichsmiete nur bei 1.100 Euro, lässt sich nach § 558 auch nur dieser niedrigere Betrag verlangen. Weitere Voraussetzungen bleiben zu prüfen.
Begründung und Zustimmungsfrist beachten
Das Verlangen nach § 558 muss in Textform erklärt und begründet werden. Enthält ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechender qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese auch mitteilen, wenn er sich beispielsweise auf drei Vergleichswohnungen beruft (§ 558a BGB).
Mieter haben grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung. Soweit sie zustimmen, ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Ohne Zustimmung kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Ein Schreiben allein ersetzt die Zustimmung nicht.
Für Modernisierung, Betriebskostenanpassungen sowie vereinbarte Staffel- oder Indexmieten gelten eigene Vorschriften. Die Prüfung nach § 558 darf nicht unverändert auf diese Fälle übertragen werden.
Was bei einer Neuvermietung gilt
In München gilt die Mietpreisbremse. Bei einer von ihr erfassten Neuvermietung darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB in Verbindung mit der bayerischen Mieterschutzverordnung).
Es gibt Ausnahmen und Sonderregeln: Eine berücksichtigungsfähige höhere Vormiete oder bestimmte vorherige Modernisierungen können nach § 556e BGB eine höhere Miete erlauben. § 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Voraussetzungen und Auskunftspflichten sind im Einzelfall zu prüfen.
Der Mietspiegel selbst ist kein Mietendeckel. Er liefert eine Grundlage zur Ermittlung der Vergleichsmiete. Welche Mietgrenze daraus folgt, bestimmen die jeweils einschlägigen Vorschriften.
Diese Unterlagen erleichtern die Prüfung
- Mietvertrag mit Nachträgen und Aufschlüsselung der Mietbestandteile
- Aktuelles Mieterhöhungsverlangen mit Zugangsdatum
- Unterlagen zu früheren Erhöhungen und zur Miethöhe im relevanten Zeitraum
- Nachweise zu Wohnfläche, Baujahr und den angesetzten Ausstattungsmerkmalen
- Gespeicherte Mietspiegelberechnung mit sämtlichen Eingaben
- Bei geltend gemachten Ausnahmen gegebenenfalls Auskünfte zur Vormiete oder Modernisierung
Stellen Sie strittige Angaben möglichst konkret gegenüber: Welches Merkmal wurde angesetzt, welcher Beleg spricht dafür und wie verändert die Korrektur das Ergebnis? Das ist für eine weitere Prüfung hilfreicher als der bloße Hinweis, die Miete sei zu hoch.
Häufige Fragen zum Münchner Mietspiegel
Ist der qualifizierte Mietspiegel rechtlich bedeutungslos, weil er keine Miete festsetzt?
Nein. § 558d Absatz 3 BGB enthält bei Einhaltung der gesetzlichen Aktualisierungsanforderungen eine Vermutung, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Hinzu kommen die Mitteilungspflichten nach § 558a Absatz 3 BGB. Eine automatische Änderung der Vertragsmiete bewirkt die Veröffentlichung allerdings nicht.
Wie häufig muss ein qualifizierter Mietspiegel aktualisiert werden?
Nach § 558d BGB ist er im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Eine Anpassung und eine vollständige Neuerhebung sind deshalb rechtlich zu unterscheiden.
Ist eine Miete oberhalb des Mietspiegelwerts automatisch unwirksam?
Nein. Maßgeblich sind unter anderem Vertragsart, Zeitpunkt, die zutreffende Vergleichsmiete und mögliche Ausnahmen. Für eine Erhöhung im laufenden Vertrag gelten andere Voraussetzungen als für die Anfangsmiete. Ein auffälliges Berechnungsergebnis ist ein Anlass zur Prüfung und noch keine abschließende rechtliche Bewertung.
Wo finde ich die offiziellen Unterlagen?
Die Mietspiegel-Seite der Landeshauptstadt München verlinkt den aktuellen Rechner, Informationen und die amtlichen Unterlagen. Verwenden Sie diese Ausgabe und prüfen Sie bei späteren Berechnungen, ob eine neue Veröffentlichung vorliegt.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Landeshauptstadt München – aktueller Mietspiegel und Erläuterungen
- Mietspiegel 2025 – Grundlagen und Anwendungsbereich
- § 558 BGB – Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, § 558a BGB – Begründung, § 558b BGB – Zustimmung und § 558d BGB – qualifizierter Mietspiegel
- § 556d BGB – Mietpreisbremse, § 556e BGB – Vormiete und Modernisierung und § 556f BGB – Ausnahmen
- Bayerische Mieterschutzverordnung – geltende Fassung und Gebietsliste
Die Redaktion von ohne-makler.net München veröffentlicht Beiträge zur Wohnungssuche, zum Immobilienkauf und zur provisionsfreien Vermarktung von Immobilien. Auf muenchner-partner.de stehen praktische Orientierungshilfen für Mietinteressierte, Kaufinteressierte und Eigentümer in München im Mittelpunkt – von der Suche und den Bewerbungsunterlagen über Besichtigungen bis zu Kaufablauf und Kosten. Ergänzt wird das Themenspektrum durch Beiträge zu Münchner Wohnlagen und zum Ankommen in der Stadt.
